#1 : Berapa harga rumah yang saya mampu tanggung?

Ini bergantung kat jumlah pendapatan dan tanggungan korang.

Nah, Tok kongsikan satu rule of thumb (kebiasaan) untuk memudahkan korang.

Kebanyakan orang akan membeli rumah yang berharga 1.5 hingga 2.5 kali ganda daripada pendapatan tahunan mereka.

Sebagai contoh, katakan si A ada pendapatan sebanyak RM40,000 setahun (RM3,333.33 sebulan). Bermakna, A mungkin akan pilih untuk beli rumah dengan harga minimum RM60,000 sehingga RM100,000.

Tambahan pula, bayaran ansuran bulanan rumah pula jangan lebih 1/3 daripada pendapatan bulanan kasar korang.

Dan untuk tentukan sama ada korang layak atau tak untuk buat loan rumah, bank akan periksa ‘kesihatan kewangan’ korang dalam membayar hutang lain seperti :

• Loan kereta,

• Personal loan (pinjaman peribadi),

• Kad kredit.

#2 : Berapa banyak yang saya boleh pinjam kat bank?

Yang ni pulak, bergantung kat :

• Nilai hartanah yang korang nak beli,

• Jumlah pendapatan korang, dan

• Kebolehan pembayaran balik (repayment capability).

Untuk margin pembiayaan pulak (MOF), korang layak untuk pinjam sehingga 95% untuk loan konvesional (termasuk MRTA) dan 100% untuk loan kerajaan.

Ini penting untuk korang fahamkan betul-betul. Lebih banyak jumlah yang korang pinjam, lebih tinggi ansuran bulanan yang korang kena bayar.

Siapa yang buat mark-up loan tu, jaga-jaga dengan benda ni ya.

Oh, lagi satu. Pada kadar tertentu, korang perlu bayar ansuran bulanan yang lebih tinggi untuk tempoh pinjaman (loan tenure) yang lebih pendek.

#3 : Berapa lama bank nak proses pemohonan loan yang kita buat?

Biasanya benda ni akan ambil masa selama 1 hingga 2 minggu, untuk mereka luluskan permohonan dan sediakan semua dokumen yang perlu.

Tapi, ada jugak sesetengah kes yang boleh siap dalam masa 2 hingga 3 hari. Semua ini bergantung kat pihak bank dan persediaan dokumen yang korang buat. Kalau tak lengkap, memang lambat la jawabnya.

Korang wajib tanya pihak bank untuk dapatkan checklist (senarai semak) dokumen yang perlu disediakan untuk elakkan kelewatan.

Nota : Nak tahu jenis dokumen yang korang perlu sediakan sebelum memohon loan rumah? Klik sini sekarang. 

#4 : Apa beza pembiayaan Islamik dan loan konvensional?

Kalau korang gunakan loan jenis konvensional, pinjaman terkumpul korang terdiri daripada prinsipal dan ditambah dengan kadar faedah yang dikenakan ke atas loan tu.

Faedah yang korang kena tanggung tu adalah kos institusi kewangan (bank) dalam mendapatkan dana.

#5 : Kenapa saya perlu buat valuasi hartanah (property valuation)?

Proses valuasi adalah satu kewajipan bila korang nak beli hartanah yang dah siap (completed property).

Institusi kewangan (bank) perlukan valuasi ini untuk mengesahkan sama ada hartanah tu memberikan jaminan yang mencukupi untuk pinjaman yang diberikan.

Tujuan valuasi jugak adalah untuk memastikan korang tak terlebih bayar bila membeli sesebuah hartanah.

#6 : Perlu ke anda lantik peguam, dan boleh ke pilih peguam sendiri?

Ya, korang kena lantik peguam untuk sediakan segala dokumen yang perlu dalam urusan membeli rumah.

Biasanya, institusi kewangan akan sediakan panel peguam yang berpengalaman dalam hal ini.

Kalau korang nak lantik peguam korang sendiri, korang kena berbincang dengan bank. Tapi kalau ikut perkara yang betul, korang berhak pilih peguam sendiri.

#7 : Siapa yang akan bayar yuran guaman?

Biasanya, yuran guaman akan ditanggung oleh pembeli (korang la, siapa lagi).

Tapi, ada sesetengah developer dan institusi kewangan (bank) yang offer untuk jelaskan kos guaman bagi menyediakan dokumentasi sebagai cara pemasaran mereka.

Tambahan pulak, ada bank yang boleh serap masuk fi dokumentasi ke dalam loan yang korang pinjam tu. Yang ni, korang kena tanya dulu ya.

#8 : Macam mana pula kalau saya ‘kantoi’ bayar ansuran bulanan?

Yang ni, Tok nak korang elakkan selagi boleh. Sebab bila dah jadi macam ni, akan menyusahkan korang nanti.

Tapi kalau jadi jugak (kadang-kadang, ada masalah yang tak dapat nak elak), korang kena hubungi bank yang korang pinjam tu untuk strukturkan balik pelan pembayaran yang berpatutan.

Antara yang biasa mereka buat adalah panjangkan tempoh pembayaran loan, supaya jumlah ansuran bulanan jadi rendah. Cuma, tempoh pembayaran balik akan jadi panjang berbanding biasa la.

#9 : Boleh ke saya bayar loan lebih awal daripada tempoh pembayaran asal?

Fuh, biasanya yang buat macam ni ada rezeki yang tak dijangka (bisnes tengah kencang, atau sebagainya). Harapnya semua tu korang dapatkan secara halal ya. Baru berkat hidup sepanjang masa. Hehe.

Boleh nak settle awal loan tu. Tapi korang kena tanggung penalti untuk perkara ini.

Bergantung kat institusi kewangan yang korang pilih, caj penalti yang dikenakan adalah sekitar 2 hingga 5% daripada baki loan yang tinggal.

Caj ini juga bergantung kat jenis produk yang korang gunakan dan apabila korang buat keputusan untuk menebus (redeem) loan korang.

Nota : Dalam sesebuah pakej loan, ada tempoh minimum tertentu yang korang perlu turuti sebelum korang boleh bayar secara lump sum.

#10 : Kena bayar penalti tak kalau settle-kan loan awal?

Yang ni, bergantung kat budi bicara institusi kewangan (bank) yang korang pinjam.

#11 : Kenapa pinjaman terkumpul (outstanding loan) kekal tinggi pada peringkat permulaan, walaupun bayaran dibuat?

Pada tahun awal pinjaman, sejumlah besar pembayaran balik yang korang buat tu akan dibayar kepada faedah.

Oleh tu, kalau korang buat bayaran balik separa (partial repayments) untuk membayar balik jumlah pokok yang belum dijelaskan, korang akan membuat penjimatan besar dalam pembayaran faedah.

Semua ni akan jadikan tempoh pinjaman korang lebih pendek berbanding biasa.

#12 : Boleh ke bayar ansuran bulanan lebih berbanding biasa?

Yang ini, bergantung kat terma dan syarat yang terkandung dalam perjanjian loan rumah korang.

Dengan membayar wang tambahan setiap bulan atau membuat bayaran tambahan pada akhir tahun, korang boleh cepatkan proses pembayaran pinjaman yang korang buat.

Bila membayar wang tambahan, pastikan pembayaran tu dibuat atas prinsipal korang.

Dan bila nak buat pembayaran tambahan tu, pastikan korang maklumkan dulu kat institusi kewangan (bank).

Tempoh notis adalah antara 1 atau 3 bulan awal sebelum korang buat bayaran.

#13 : Perlu ke guarantor (penjamin) untuk buat loan rumah?

Ini pulak, bergantung kat budi bicara institusi kewangan (bank) dan bergantung kat kesihatan kewangan dan kredit peminjam (korang la tu).

#14 : Adakah bank ada hak untuk caj akaun pinjaman anda untuk sebarang caj lain (seperti caj lewat, kos guaman, insuran, dan lain-lain)?

Kuasa institusi kewangan (bank) untuk mengenakan caj kat korang, biasanya akan ditunjukkan kat dalam terma dan syarat pinjaman.

#15 : Berapa lama tempoh tangguh (grace period) untuk pembayaran ansuran bulanan / faedah anda?

Biasanya, institusi kewangan (bank) akan bagi tempoh tangguh (grace period) selama 7 hingga 14 hari untuk korang bayar.

Sebarang pembayaran yang mereka terima lepas tempoh ini, akan dikenakan caj lewat.

Jadi, pastikan korang bayar tepat pada masanya atau sebelum tempoh grace period ni habis.

#16 : Bila institusi kewangan (bank) akan lepaskan loan kepada penjual / pemaju?

Untuk rumah yang sedang dalam pembinaan (under construction), institusi kewangan (bank) akan lepaskan bayaran progresif (progressive payment) kepada pemaju berdasarkan tuntutan yang dibuat setelah setiap peringkat pembinaan selesai.

Ini akan disahkan oleh Sijil Arkitek terlebih dulu. Dah sah, baru mereka (bank) akan lepaskan bayaran kepada mereka.

Untuk hartanah yang dah siap (completed), pinjaman akan dikeluarkan setelah selesai urusan dokumentasi undang-undang, atau apabila dah dapat semua kelulusan yang relevan (seperti kelulusan kerajaan negeri).

#17 : Boleh ke anda beli rumah dibawah nama bersama (joint name) dan memohon pinjaman perumahan hanya di bawah satu nama?

Institusi kewangan (bank) akan mempertimbangkan permohonan seperti ini berdasarkan merit dalam setiap kes.

Korang boleh tengok contoh situasi seperti kat bawah ni :

• Pemilik bersama (biasanya suami dan isteri) – Seorang tak bekerja (takde sumber pendapatan), dan hanya seorang lagi yang bertanggungjawab untuk membayar loan rumah.

• Pemilik bersama adalah ibu bapa / ibu atau bapa dan anak-anak – Ibu bapa dah berumur, dan bergantung kat pendapatan anak-anak untuk membayar loan rumah.

Semua kes kat atas ini tadi bergantung kat budi bicara institusi kewangan (bank).

#18 : Kalau pemaju tak siapkan projek, adakah anda perlu bayar faedah / ansuran bulanan rumah?

Ya, korang masih perlu servis loan rumah yang dibuat. Ini berdasarkan perjanjian yang ada dalam perjanjian pinjaman yang dipersetujui antara korang dan pihak institusi kewangan (bank).

Cuma, memandangkan bank mempunyai kepentingan kat hartanah tersebut, korang boleh berbincang tentang pelan pembayaran balik dengan institusi kewangan (bank) yang korang buat pinjaman rumah tu.

Korang juga kena laporkan perkara ini kepada Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan (KPKT).

Nota : Biasanya, masalah ni berlaku kat pemaju yang baru dan tak ternama. Sebagai langkah keselamatan, kaji dulu latar belakang pemaju dan hanya beli rumah dengan pemaju dengan latar belakang yang baik.

#19 : Apa yang jadi bila anda habis bayar loan rumah?

Bila loan rumah dah settle, institusi kewangan (bank) akan melepaskan caj ke atas rumah tu melalui peguam yang dilantik.

Institusi kewangan (bank) akan melepaskan (uplift) tuntutan ke atas rumah tu, dan hak akan dipindahkan kepada korang.

#20 : Apa yang jadi kalau berlaku kematian kat peminjam yang tak membeli insuran?

Orang yang meninggal dunia / waris terdekat boleh menuntut hak melalui hak pengadilan hak milik si mati.

Orang itu ada pilihan, sama ada nak teruskan servis membayar pinjaman atau menebus rumah tu.

Cuma, kebanyakan institusi kewangan (bank) akan mewajibkan pembeli rumah untuk membeli insuran MRTA untuk mengelakkan masalah lebih besar berlaku.

#21 : Apa yang institusi kewangan (bank) akan buat bila anda kantoi bayar ansuran bulanan?

Kalau korang gagal bayar ansuran bulanan sebanyak 3 kali berturut-turut, institusi kewangan (bank) akan mengambil tindakan untuk menarik balik loan rumah yang korang buat.

Dalam senario terburuk, institusi kewangan (bank) akan merampas dan jual rumah tu untuk melangsaikan baki pinjaman yang ada.

Peminjam tetap bertanggunjawab untuk membayar perbezaan antara harga lelong dan jumlah loan yang masih belum dijelaskan.

#22 : Apa cara paling mudah untuk membayar balik loan rumah?

Institusi kewangan (bank )tawarkan pelbagai perkhidmatan untuk mudahkan perbankan korang.

Beberapa alternatif untuk membayar pinjaman termasuk :

• Buka akaun simpanan / semasa dan susun arahan tetap dengan caj minimum (kalau korang mengekalkan akaun deposit dan pinjaman dengan bank yang sama, caj mungkin akan dikecualikan),

• Melalui pemindahan ATM,

• Perbankan Internet,

• Perkhidmatan perbankan telefon,

• Deposit cek korang di mesin deposit, atau hantar cek terus ke institusi kewangan (bank).

#23 : Patut ke saya refinance loan rumah kalau ditawarkan kadar faedah yang lebih rendah?

Apa yang korang perlu pertimbangkan terlebih dulu, adalah kos yang terlibat untuk buat refinance.

Seperti yang korang dah sedia tahu, korang dah pun keluarkan sejumlah besar wang untuk dapatkan loan rumah pertama korang.

Sebagai contoh, yuran pemprosesan (processing fee), fi guaman, setem duti, dan transfer fee.

Kalau korang buat refinancing, korang kena bayar balik semua ni semula. Korang sanggup ke?

Sebelum korang nak buat refinancing, korang wajib memastikan yang simpanan dari kadar faedah yang lebih rendah adalah mencukupi untuk mengimbangi semula kos yang ditanggung, yang berkaitan dengan refinancing (termasuk caj penalti, jika ada).

​

​

Kredit : https://gilahartanah.com/